Pantbrev – vad det är och varför det spelar roll när du köper hus

Pantbrev är ett av de begrepp som dyker upp tidigt i ett fastighetsköp och som många inte riktigt förstår sig på. Det är synd – eftersom pantbrev kan ha en direkt påverkan på vad affären faktiskt kostar dig. Här förklarar vi allt du behöver veta, från grunden.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är ett officiellt dokument som representerar en inteckning i en fastighet. Enkelt uttryckt: det är det som gör det möjligt att använda en fastighet som säkerhet för ett lån.

Tänk dig pantbrevet som ett slags kvitto på att en viss summa pengar är ”inskriven” i fastigheten. När du tar ett bolån lämnar du pantbrevet till banken som pant – därav namnet. Banken håller i pantbrevet så länge du har lånet, och det är bankens bevis på att de har säkerhet i din fastighet om du inte skulle kunna betala.

Det är viktigt att förstå att pantbrevet i sig inte är skulden. Det är ett instrument som möjliggör att fastigheten kan belånas upp till ett visst belopp. Skulden är det låneavtal du tecknar med banken – pantbrevet är säkerheten bakom det.

Inteckning och pantbrev – vad är skillnaden?

Begreppen används ofta i samma mening och kan kännas förvirrande. Så här hänger de ihop:

• •Inteckning är den formella inskrivningen i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Det är den rättsliga handlingen – att en viss summa ”stämplas in” i fastigheten.
• •Pantbrevet är beviset på att inteckningen finns. Tidigare var pantbrev fysiska papper, men sedan 2008 är de digitala och registreras i Lantmäteriets system – s.k. datapantbrev.

I praktiken pratar de flesta om pantbrev när de menar hela processen – inteckning och pantbrev hör ihop som två sidor av samma mynt.

Hur fungerar pantbrev i ett husköp?

När du köper en fastighet och tar ett bolån behöver banken pantbrev som säkerhet. Processen ser ut så här:

• 1.Du och banken kommer överens om lånebelopp.
• 2.Banken kontrollerar om det redan finns pantbrev på fastigheten som täcker lånebeloppet.
• 3.Om det finns tillräckliga pantbrev sedan tidigare överförs de från säljaren till dig – och du lämnar dem vidare till banken som pant. Detta kostar ingenting extra.
• 4.Om befintliga pantbrev inte räcker måste nya utfärdas – och det kostar pengar.

Det är därför en av de första sakerna du bör ta reda på när du är intresserad av en fastighet är: vilka pantbrev finns redan, och på vilket belopp?

Vad kostar det att ta ut nya pantbrev?

Att utfärda nya pantbrev – att ansöka om ny inteckning – innebär en kostnad i form av stämpelskatt. Stämpelskatten är 2 % av pantbrevets belopp plus en expeditionsavgift om 375 kronor per pantbrev.

Det är en betydande kostnad som lätt glöms bort i kalkylen – och som varierar kraftigt beroende på hur väl befintliga pantbrev täcker ditt lånebehov. Därför lönar det sig alltid att kontrollera detta tidigt i processen.

Befintliga pantbrev – en stor fördel

Om säljaren har pantbrev som täcker ditt lånebehov kan dessa överlåtas till dig som köpare utan kostnad. Pantbreven följer inte automatiskt med i köpet – de måste formellt överlåtas via ett skuldebrev – men det är en enkel åtgärd som mäklaren eller banken hjälper till med.

Det är alltså en tydlig fördel att köpa en fastighet som redan har höga pantbrev utfärdade. Hus som ägs av samma person under lång tid, eller som tidigare haft stora lån, har ofta generösa pantbrev – något som kan spara dig tiotusentals kronor.

Kontrollera alltid pantbrevsbeloppet i mäklarens objektsbeskrivning, eller via Lantmäteriets fastighetsinformation.

Pantbrevens prioritetsordning

En fastighet kan ha flera pantbrev, utfärdade vid olika tillfällen. Om något skulle gå fel – om fastigheten måste säljas för att betala skulder – spelar prioritetsordningen roll. Det pantbrev som utfärdades först har bäst rätt till betalning.

I praktiken innebär detta att banker sällan accepterar pantbrev i andra eller tredje hand som säkerhet för ett bolån – de vill ha pantbrev med bästa prioritet. Om du tar ett topplån hos en annan aktör kan det hända att de nöjer sig med ett pantbrev med sämre prioritet, men då är räntan vanligtvis också högre.

Som vanlig husköpare behöver du inte hålla koll på prioritetsordningen i detalj – det är din bank som hanterar detta. Men det är bra att veta att begreppet finns, och att det kan påverka villkoren för ditt lån.

Vad händer med pantbreven när du säljer?

När du en dag säljer din fastighet följer pantbreven med – de är knutna till fastigheten, inte till dig som person. Köparen kan antingen överta dina befintliga pantbrev (kostnadsfritt) eller ta ut nya om de inte räcker.

Det är alltså klokt att tänka på pantbroven som en tillgång i fastigheten. Höga befintliga pantbrev gör fastigheten lite mer attraktiv för en framtida köpare – de slipper betala stämpelskatt för att täcka sitt lånebehov.

Däremot kan du inte ta ut pantbrev och ”spara” dem utanför fastigheten. De existerar bara i relation till fastigheten de är knutna till, och försvinner om fastigheten rivs eller om inteckningen dödas (avregistreras).

Kan man ta ut för höga pantbrev?

Ja – det är fullt möjligt att ha pantbrev utfärdade på ett högre belopp än vad fastigheten är värd eller vad du lånat. Det är inte ett problem i sig, men det innebär att du betalat stämpelskatt för ett utrymme du kanske aldrig använder.

Vissa väljer ändå att ta ut pantbrev på ett lite högre belopp än nuvarande lån, för att slippa betala stämpelskatt om de i framtiden behöver utöka lånet – till exempel för en renovering. Det kan vara ekonomiskt klokt om man planerar för framtida investeringar i fastigheten.

Hur tar man reda på vilka pantbrev som finns?

Du kan enkelt ta reda på vilka inteckningar och pantbrev som finns på en fastighet på flera sätt:

• •Mäklarens objektsbeskrivning ska innehålla uppgift om befintliga pantbrev och inteckningar.
• •Lantmäteriets fastighetsinformation – via lantmateriet.se kan du beställa ett fastighetsutdrag som visar registrerade inteckningar.
• •Din bank kontrollerar alltid pantbroven som en del av sin kreditbedömning och informerar dig om vad som behövs.