Energideklaration – vad den säger om huset du vill köpa

Energideklarationen är ett av de dokument som alltid ska finnas tillgängligt när ett hus säljs – men många köpare läser den inte, eller förstår inte riktigt vad den säger. Det är synd, eftersom den kan ge värdefull information om framtida driftskostnader och potentiella förbättringsåtgärder. Här går vi igenom allt du behöver veta.

Vad är en energideklaration?

En energideklaration är ett officiellt dokument som beskriver hur mycket energi en byggnad använder – och hur effektivt den använder den. Den upprättas av en certifierad energiexpert och registreras hos Boverket, som är den myndighet som ansvarar för regelverket.

Syftet är att ge köpare, hyresgäster och ägare en objektiv bild av byggnadens energiprestanda – oberoende av hur tidigare ägare råkat bo eller vilket elpris som gällde när de bodde där. Det handlar om husets egenskaper, inte om hur mycket el en specifik familj använde.

Energideklarationen är lagstadgad i Sverige sedan 2006 och grundar sig på EU-direktiv. Alla byggnader som säljs eller hyrs ut ska ha en giltig energideklaration.

När krävs en energideklaration?

En energideklaration krävs i följande situationer:

• •Vid försäljning av en bostad eller fastighet
• •Vid uthyrning av en bostad
• •För byggnader som används av myndigheter och som är större än 250 kvadratmeter
• •Vid nybyggnation

Det är säljaren som ansvarar för att en giltig energideklaration finns tillgänglig – inte mäklaren och inte köparen. Saknas den vid försäljning kan säljaren drabbas av en avgift.

Hur länge gäller en energideklaration?

En energideklaration är giltig i tio år från det datum den upprättades. Det innebär att ett hus som såldes för åtta år sedan kan ha en energideklaration som fortfarande är giltig – men som speglar husets skick för åtta år sedan, inte idag.

Om huset genomgått större renoveringar sedan deklarationen upprättades – nytt värmesystem, tilläggsisolering, nya fönster – kan den faktiska energiprestandan vara betydligt bättre än vad deklarationen visar. Omvänt kan ett hus som försummats se sämre ut i verkligheten än vad en gammal deklaration antyder.

Kontrollera alltid när energideklarationen upprättades och väg det mot vad du vet om husets historia.

Energiklasser – vad betyder bokstäverna?

Det mest synliga i en energideklaration är energiklassen – en bokstavsbeteckning från A till G där A är bäst och G är sämst. Klassen baseras på byggnadens primärenergital, det vill säga hur mycket energi per kvadratmeter och år byggnaden använder, vägt mot vilken typ av energi det är.

De flesta äldre svenska villor hamnar i energiklass D, E eller F. Det är inte nödvändigtvis ett skäl att tacka nej till ett hus – men det är viktig information när du räknar på framtida driftskostnader och potentiella renoveringsbehov.

Vad innehåller en energideklaration?

Utöver energiklassen innehåller en energideklaration en hel del information som är värdefull för en köpare:

• •Primärenergital: Det faktiska måttet på energianvändning, mätt i kWh per kvadratmeter och år. Lägre är bättre.
• •Uppvärmningssystem: Vilken typ av uppvärmning huset har – fjärrvärme, värmepump, direktel, pellets, olja m.m.
• •Ventilationssystem: Hur huset ventileras och om det finns mekanisk ventilation eller självdrag.
• •Radon: Om radonmätning genomförts och vilket värde som uppmätts. Gränsvärdet är 200 Bq/m³.
• •Åtgärdsförslag: Energiexperten ska lämna konkreta förslag på hur husets energiprestanda kan förbättras och en uppskattning av vilken effekt varje åtgärd ger.

Åtgärdsförslagen – en guldgruva för köparen

En av de mest underskattade delarna av energideklarationen är åtgärdsförslagen. Här listar energiexperten konkreta förbättringar som kan minska energianvändningen – med uppskattad besparing och ungefärlig kostnad.

Vanliga åtgärder som listas:

• •Byte från oljepanna eller direktel till värmepump
• •Tilläggsisolering av vind eller källarvägg
• •Byte av fönster till energieffektivare alternativ
• •Installation av FTX-ventilation (från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning)
• •Tätning av otätheter i klimatskalet

Som köpare kan du använda åtgärdsförslagen på två sätt: dels för att förstå vilka investeringar som kan vänta, dels som underlag i prisförhandlingen om huset har uppenbar förbättringspotential.

Energideklaration och radon

Energideklarationen innehåller ofta uppgifter om radon – men det är viktigt att förstå vad som faktiskt mäts och inte. Energiexperten noterar om en radonmätning har genomförts och vilket värde som uppmätts, men en radonmätning är inte ett obligatoriskt krav för energideklarationen.

Om energideklarationen saknar radonuppgifter – eller om den senaste mätningen är gammal – bör du som köpare begära en ny radonmätning. Radon är en osynlig, luktfri gas som kan orsaka lungcancer vid långvarig exponering, och gränsvärdet i bostäder är 200 Bq/m³. En radonmätning kostar 1 000–2 500 kronor och tar normalt två till tre månader att genomföra korrekt.

Vad kostar en energideklaration?

Det är säljaren som bekostar energideklarationen. Kostnaden varierar beroende på husets storlek och vem som anlitas, men ligger typiskt på:

Som köpare betalar du alltså ingenting för själva deklarationen – men informationen i den kan påverka din betalningsvilja och din kalkyl för framtida driftskostnader avsevärt.

Hur hittar du energideklarationen?

Alla registrerade energideklarationer finns i Boverkets öppna register och är fritt tillgängliga för allmänheten. Du kan söka på fastighetsbeteckning eller adress direkt på Boverkets webbplats – helt gratis och utan att behöva logga in.

Det innebär att du kan kontrollera energideklarationen för ett hus du är intresserad av redan innan du bokar visning – ett enkelt sätt att snabbt bilda dig en uppfattning om husets energistatus.

Mäklaren ska också alltid ha energideklarationen tillgänglig i samband med försäljningen och presentera den för spekulanter.

Energideklaration kontra besiktning – vad är skillnaden?

Det är lätt att blanda ihop energideklarationen med besiktningen – men de fyller helt olika funktioner och ersätter inte varandra.

Du behöver båda för att få en fullständig bild av huset du funderar på att köpa. Energideklarationen berättar vad det kostar att bo där – besiktningen berättar om det finns dolda problem som kan bli dyra att åtgärda.