Efter flera år med höga räntor, försiktiga köpare och långa försäljningstider har den svenska bostadsmarknaden fått ny fart under 2026. Nya bolåneregler, stigande köpkraft och en mer optimistisk stämning har gjort att fler vågar sälja, köpa och flytta. Samtidigt finns det tecken på att optimismen börjar dämpas, och flera viktiga frågor är fortfarande öppna inför 2027.
I den här artikeln går vi igenom vad som har hänt, vad experterna tror om nästa år och vad det betyder för dig som funderar på att flytta.
Nya bolåneregler från 1 april 2026
Den största förändringen under året är de nya bolånereglerna. Riksdagen beslutade om dem i mars, och de trädde i kraft den 1 april 2026. Samtidigt flyttades reglerna från Finansinspektionens föreskrifter till en ny lag om begränsning av bostadskrediter.
| Regel | Före 1 april 2026 | Från 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Bolånetak vid köp | 85 % av bostadens värde | 90 % av bostadens värde |
| Kontantinsats | Minst 15 % | Minst 10 % |
| Skärpt amorteringskrav (+1 % vid lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten) | Gällde | Slopat |
| Grundläggande amorteringskrav | 1–2 % beroende på belåningsgrad | Oförändrat |
| Tilläggslån, till exempel för renovering | Upp till 85 % | Upp till 80 % |
För många hushåll innebär det en lägre tröskel in på bostadsmarknaden och en lägre månadskostnad. Ett hushåll som tidigare omfattades av det skärpta amorteringskravet amorterar nu en procentenhet mindre per år.
Effekten syntes snabbt. Aktiviteten på bostadsmarknaden vände uppåt i april, och det går nu snabbare att sälja en bostad än tidigare.
Prisprognoser och ränteläget
De flesta bedömare räknar med stigande bostadspriser både i år och nästa år:
| Bedömare | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Handelsbanken | +4–5 % | cirka +6 % |
| SBAB | cirka +4 % | +4,7 % |
| Stabelo | Prisrally från vintern, i snitt +6,7 % fram till juni 2027 | |
| Övriga storbanker (SEB, Nordea, Swedbank) | mellan +3 och +6 % |
Handelsbanken räknar med att ungefär 2 procentenheter av ökningen per år beror på de lättade bolånekraven. Banken påpekar samtidigt att de reala bostadspriserna, det vill säga priserna justerade för inflationen, i dag ligger på ungefär samma nivå som för tio år sedan.
Tecken på avmattning
Optimismen har dock börjat svalna något. SEB:s Boprisindikator, som mäter hushållens förväntningar, har sjunkit två månader i rad och låg i september på 41. Det är fortfarande en historiskt hög nivå, och 51 procent av hushållen tror på stigande priser det kommande året.
En förklaring är räntan. Riksbanken har signalerat att nästa ränteförändring blir en höjning. Handelsbanken räknar med att bankernas genomsnittliga rörliga bolåneränta stabiliseras nära 2,6 procent under hösten, för att sedan stiga mot drygt 3 procent under 2027. Samtidigt har andelen rörliga lån nått 38 procent, vilket tangerar den tidigare rekordnivån. Det gör många hushåll känsliga för höjningar.
Flyttskatterna ses över
När man säljer en bostad med vinst betalar man i dag 22 procent i skatt på vinsten. Köper man en ny bostad kan man i vissa fall skjuta upp skatten, men uppskovet är begränsat. Till det kommer stämpelskatt vid köp av villa. Tillsammans kallas detta ofta för flyttskatter, och de pekas ut som ett av de största hindren för rörligheten på bostadsmarknaden. Många äldre blir till exempel kvar i stora villor för att det blir dyrt att flytta till något mindre.
Den 20 augusti 2026 beslutade regeringen att tillsätta en utredning om flyttskatterna. Utredningen ska bland annat:
- analysera hur skatterna vid köp och försäljning av bostäder påverkar rörligheten och utbudet av småhus
- jämföra de svenska reglerna med andra länder
- föreslå förändringar som kan öka rörligheten.
Under hösten 2025 föreslog Kristdemokraterna dessutom att reavinstskatten skulle trappas ned med 2 procentenheter per år efter fem års ägande.
Viktigt att veta: Inga förändringar är beslutade. Utredningen pågår, och eftersom det har varit riksdagsval i september kan den politiska inriktningen ändras. Den som funderar på att sälja bör därför inte vänta på sänkta flyttskatter, utan utgå från dagens regler.
Bostadsbyggandet
Bostadsbyggandet har varit lågt i flera år, och det har tagit tid att få fart på det igen. Boverkets prognos från juni 2026 pekar ändå mot en återhämtning:
- Boverket räknar med att byggandet återhämtar sig under 2027 och 2028.
- Under 2027 väntas omkring 35 800 bostäder påbörjas.
- Antalet färdigställda bostäder väntas ligga på ungefär 29 000 per år under 2026–2028.
Boverket konstaterar också att trögheten på bostadsmarknaden har börjat släppa, enligt statistiken över försäljningar, utbud och priser. Eftersom det tar flera år från byggstart till inflyttning kommer det låga byggandet ändå att påverka utbudet av nya bostäder en tid framöver, särskilt i storstäderna.
Vad betyder det för dig som ska flytta?
Fler hushåll har råd att köpa, försäljningarna går snabbare och fler ser ut att våga byta bostad. Det talar för fler flyttar under hösten och 2027. Här är några råd beroende på din situation:
Om du ska köpa
- Lägre kontantinsats gör det lättare att komma in på marknaden, men tänk på att högre belåning också betyder högre risk om priserna faller eller räntan stiger.
- Räkna med en högre ränta i din kalkyl än dagens, gärna 5–6 procent, för att se att du klarar en höjning.
- Fundera på om du vill binda en del av lånet, om du vill skydda dig mot stigande räntor.
Om du ska sälja
- Det går snabbare att sälja nu än för ett år sedan, och många bedömare tror på stigande priser. Men prognoser är aldrig säkra.
- Räkna på skatten på vinsten och möjligheten till uppskov. Vänta inte på sänkta flyttskatter som ännu inte är beslutade.
- Säljer du och köper samtidigt kan det vara klokt att sälja först, eller ha en tydlig plan för ett eventuellt överbryggningslån.
Inför själva flytten
- Boka flyttfirma och flyttstädning i god tid. När fler flyttar ökar efterfrågan, särskilt kring månadsskiften, på sommaren och under våren. En professionell flyttfirma klämmer inte in fler flyttar än den har kapacitet till och valet av en bra flyttfirma är a och o.
- Använd RUT-avdraget. Både flytthjälp och flyttstädning ger rätt till 50 procents avdrag på arbetskostnaden. Kom ihåg att RUT och ROT tillsammans får uppgå till högst 75 000 kronor per person och år.
- Jämför offerter från flera firmor och kontrollera att de har F-skatt, försäkring och goda omdömen.
- Gör en plan för adressändring, el- och bredbandsavtal, hemförsäkring och eventuell flyttstädningsgaranti.
Flyttmarknaden på uppgång
Flyttmarknaden har fått ny energi under 2026. Lättade bolåneregler, ökad köpkraft och snabbare försäljningar gör att fler vågar byta bostad, och de flesta bedömare räknar med fortsatt stigande priser under 2027. Samtidigt finns det osäkerheter: räntan väntas stiga något nästa år, optimismen har börjat svalna och framtiden för flyttskatterna är oklar efter valet. För den som ska flytta gäller det att räkna med marginaler, boka flytthjälp i god tid och utgå från de regler som gäller i dag.
Prognoserna förändras snabbt. Kontrollera gärna de senaste siffrorna innan du fattar beslut.
